[미국리츠]삼프로tv 아파트를 사느니 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 돼라!(f. 채상욱, 윤승현) 내용 정리

 

 

 안녕하세요, 도리댕댕입니다. 이번 포스팅에서는 인상 깊게 시청했던 삼프로tv '아파트를 사느니 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 돼라!' 편 내용을 정리해보려고 합니다. 미국 리츠는 예전부터 관심있게 보던 산업군으로, 실제로 제 포트폴리오에는 상업용 리츠인 O, SPG와 데이터센터 리츠 ETF인 SRVR가 포함되어 있는데요. SPG와 관련해서는 포스팅도 쓰기도 했지요. 

https://dangit.tistory.com/57

[미국주식]사이먼 프로퍼티 그룹(SPG) - 배당, 주가, 최근 이슈 등 기업분석

 채상욱 수석 애널리스트와 윤승현 애널리스트는 4차 산업혁명 후의 성장형 리츠에 대한 전망을 밝게 보시고, 성장형 리츠에 대한 개괄적인 것들을 다뤄주셨던 것 같아요. 참고로 데이터센터 리츠 ETF인 SRVR은 이미 코로나 전 주가를 회복한 후, 성장세를 보이고 있구요. 전통적인 리츠의 경우는 여전히 코로나 전 주가를 회복하지 못했어요. 제가 O와 SPG에 투자한 이유도 주가 회복에 대한 기대감 때문이었습니다. 앞으로 산업용 오피스나 상업 리츠가 어떻게 될 것인지는 좀 더 두고봐야 할 것 같습니다.

 

아래 내용은 방송에서 다룬 것들을 100% 담은 것은 아닙니다만, 김동환, 정영진, 이진우 사회자들께서 패널들께 던진 날카로운 질문들을 답변하는 형식으로 적어두었으니 이 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 리츠란?

리츠란, 부동산을 지분형태로 투자하고 있는 집합투자기구를 의미하고 부동산에 유동성을 더한 것이라고 볼 수 있다. 주식을 스타벅스 1잔 가격으로 스타벅스 건물의 유리창 1개 정도는 살 수 있다.

 

2. 왜 미국 리츠?

 미국리츠가 전체 상장 공모 리츠 시장의 7-80% 차지한다. 미국 시장의 공모 리츠는 1990년부터 발달되어 있기에 다른 국가들보다 좀 더 앞서간다. 국내에서는 imf로 인해 유휴 부동산 등의 구조조정리츠로 활용되면서(cer 리츠) 개념이 좀 다르다. 싱가폴 리츠가 아시아 주식시장에서 좀 활발한 편이고, 국내는 리츠주는 몇개 되지도 않고 3조원이 안 된다. 미국은 개별주로만 100조원 되는 주식이 있다.

 

3. 리츠라면, 사실 상 큰 수익은 어려운 것은 아닌가?

 우리나라의 리츠는 안전성과 배당으로 인식되고 있다. 하지만 토탈수입은 미국 내 상장 500개 리츠를 분석한 결과, 배당수익률이 높은 것도 있지만 성장성이 높은 리츠도 있다. 갖고 있는 부동산 성격에 따라 다르다. 나스닥 상장된 기술주와 비교하면 특정 기술을 가지는 경쟁우위를 가지고 있지는 않기 때문에 인프라 시장의 성장률과 비슷하다

 

4. 성장형 리츠란 무엇인가?

 2010년부터 총수익률 관점으로 연평균 19% 상승(배당 4%, 차익 15%)을 이루었다. 내부성장과 외부성장이 있는데,

내부성장은 임대료 상승률이 올라가거나, 공실률이 내려가서 얻는 성장을 의미한다. 전통 리츠주는 연간 임대료 상승률 1.5~3%로, 성장형 리츠의 예인 데이터센터 리츠는 이와 비교하면 연간 임대료 상승률이 낮다. 외부성장은 새로운 부동산을 인수하고 개발하는 과정에서 얻는다. 리츠의 가치가 충분히 상승할 수 있다. 

 

 성장형 리츠로만 보면 5배가 올랐다. 부동산 시장은 코로나에 큰 영향을 받았다. 리테일 시장, 호텔, 산업용 오피스, 요양원 전문 리츠의 주가가 4-50퍼 정도 하락했고, 아마존 등 이커머스를 통한 물류센터 리츠와 넷플릭스, 유튜브 시청이 늘면서 데이터센터 리츠가 성장하고 있다.

 

 

5. 물류, 데이터 사업의 활성화가 사업물류센터, 데이터센터 리츠와 양의 상관관계가 있는가? 월세가 많이 오르지도 않고 건물도 안오를거 같은데요.

 사업주는 사업손익에 영향을 받는데 누구는 망할 수 잇고, 안망할 수 있다. 리츠는 인프라이기 때문에 온라인 이커머스 사업같이 대박은 아니더라도 중수익은 낼 수 있다. 중립사업자인 것이다. 미국은 통신 기지국 같은 것을 임대사업자가 가지고 있다. 중립 사업자 입장에서는 본인과의 경쟁관계가 없으므로 한 타워 한대당 여러 경쟁사들 것을 받을 수 있다. 인프라를 직접 투자하는 비용보다 여러 회사에서 받은 임대료가 높기에 수익이 높다.

 

 예를 들면, 바이오연구소와 같이 특화되어 있는 건물들은 바이오 회사가 성장할수록 가치가 올라단다. 특화건물을 값이 올라가는 것이다. 왜냐하면 부동산이 갖고 있는 특성인 비탄력성 때문이다. 최소한 몇 년은 걸린다. 하지만 반대로 말하면, 미래에는 저성장이 될 수도 있는 리츠 업종도 있다. 리츠는 실제로 도산하기도 한다.

 

6. 리츠회사의 건물이 10개인데, 1개를 추가로 더 사고 싶다면, 어떻게 진행하는가?

 유상증자 및 부채를 조달하여 매입한다. 리츠는 연간 세법상 과세 이익의 90%이상을 배당해야 한다.법인세를 내야하기 때문에. 투자할 수 있는 유보이익이 없다. 그래서 유상증자를 할 경우에는, 미국에 있는 대형 리츠들은 다른 리츠회사를 인수하는 등의 큰 규모로 활동한다. 증자의 목적, 가치가 투명해서 별 문제가 없다. 부채의 경우 이미 기업 가치와 증가된 부동산을 담보로 대출을 받으면 된다. 그러나 부채는 도산 가능성이 있다.

 

7. 건물 100개가 있는데, 건물 20개 팔고 싶다면 어떻게 하는가?

만약에 건물을 팔면, 리츠는 무조건 배당한다. 리츠는 배당 뿐만 아니라, 성장산업인지 아닌지가 중요하다. 

 

 

8. 부동산의 로케이션이 중요하냐, 업종이 중요하냐

 개별 부동산이 한 개면 개별 로케이션이 중요한데, 리츠는 부동산 회사라서 업종이 중요하다. 뜨는 산업을 고르는게 중요하다. 지배적인 리츠 사업자가 얼마 없으면, 임대료 올려도 어쩔 수 없다. 이사가 힘들다. 수소차 충전소 리츠처럼 방문하는 사람들이 점점 늘어나 쓰임새가 많아지는 리츠가 좋다. 

 

 

9. 리츠는 어떻게 하면 사요?

 국내는 종목에 리츠라고 적혀있음. 미국 시장에 상장되어 있는 것들은 크라운캐슬, 아메리칸타워, 에퀴닉스 등등 개별종목들은 리츠로 안적혀서 개별 종목을 아실 필요는 있다. 

 

 

10. 성장형 리츠 산업의 종류는요?

1) 넷플릭스, 자율주행 데이터, 마이크로소프트 클라우드 등의 데이터센터 리츠

2) 물류 리츠(작년까지는 좋지는 않았음), 미국은 이커머스 시장이 13-14% 밖에 되지 않는데 올해는 4%가 올랐다. 이커머스는 항구 주변이 아니라 도심 가까운 곳에 개발된다.

3) 통신인프라 리츠 : 미국에만 있다. 아메리칸 타워, 야지에 기지국을 운영하고 도심에는 스팟을 운영한다. 장기적으로 5g가 4g보다 거리가 멀리 가지 않아서 설치 대수가 많을 것이다. 5G는 스팟을 많이 생겨야 하기에 가로등에 다는 것도 많다.

4) 클러스터 리츠 : 특정 산업의 밀도가 높은 지역

 

11. 아마존을 사는 것보다 왜 유리하냐?

 수익률을 낮겠지만, 리스크를 줄일 수 있다. 중립사업자인 인프라 플랫폼 비즈니스에 투자하는 것이다. 아마존에게만 물류 리츠 비즈니스를 하는게 아니라 다른 이커머스 기업에도 비즈니스를 펼치기에 리스크 분산이 가능하다.

 

12. 기술의 트렌드가 빨리 변화하는데, 리츠도 이걸 따라갈 수 있을까?

 10년간 과거 데이터를 기준으로 포트폴리오를 짰을 때는 S&P500 지수보다 높은 성장률을 보았다. 리츠 회사도 포트폴리오 정리가 필요하다. 쓰임새가 없어지는 것에 대한 포트폴리오 정리와 신규자산 편입이 중요하기에, 사업주의 경영능력이 매우 중요하다. 앞으로는 기술이 어떻게 되느냐에 따라 다르기 때문에 트렌드 트래킹은 지속적으로 필요하다. 이런 능력이 있는 리츠 회사를 골라야한다. 

 

 

읽어주셔서 감사합니다.