[미국주식] 내가 리얼티인컴(O)을 매수한 이유 -실적 발표, 배당

 

 안녕하세요, 도리댕댕입니다. 오늘은 제가 잠깐 떠나보냈다가 다시 관심을 갖기 시작한 '리얼티인컴(O)'에 대한 포스팅을 해보려고 합니다. 리얼티인컴은 미국의 리츠 대장주로 임대업을 통해 돈벌이를 하는 기업입니다. 미국과 영국에 3,500여 개 이상의 임대를 놓은 갓물주 기업이라고 할 수 있지요.

 

 사실 저는 9월 초, 한창 오르는 엔비디아를 거의 최고점에 매수했었는데요. 그 후 지루한 조정이 들어가는 바람에 추가적인 분할 매수를 단행해야했습니다. 그 때 tlt 대신 기특한 역할을 해주었던 종목이 바로 리얼티인컴입니다.

 

 애초에 저는 코로나19 전으로의 주가회복+4~5%의 배당을 목적으로 코로나 사태 이후, 리얼티인컴을 매수하였는데요. 매도 시점에 64불이 되면서 그 간의 배당과 14%의 수익률을 얻고 일정 부분을 매도하였습니다. 사실 팔고 싶은 종목이 아니었지만 엔비디아를 추가 매수할 현금이 부족했기에 리얼티인컴으로 리밸런싱을 한 것이죠. 그 당시에 적은 일기는 아래를 참고하시면 되겠습니다. 

dangit.tistory.com/105

[미국주식] 하락장 3일차에 쓰는 미국주식 주린이 일기

 

 그 리얼티인컴(O)를 놓친게 안타까웠지만 엔비디아의 평단가를 낮추게 되면서 부담을 많이 줄일 수 있었어요. 미국 대선 이후, 나스닥이 훨훨 날아오르면서 기술주를 매수하는게 부담이 되더군요. 9-10월에 기술주 중심으로 추가 매수를 했기에 제 포트폴리오가 지나치게 기술주 중심이 된 것이 한 몫 하기도 했고요. 

 

 때마침 핀비즈(FINVIZ)를 살펴보다가 리얼티인컴이 57불까지 하락한 것을 알 수 있었습니다. 제가 매도했던 금액에 비하여 하락하기도 했고 예전에 매수했던 금액인 56불과 별 차이가 안나기 때문에 좀 더 자세히 살펴보기로 했습니다. 이 기업이 하락하고 있는 이유에 외적인 환경 말고 기업 자체의 밸류에이션에 손상이 있다면 조심스럽게 다가가야 하기 때문입니다.

 

 일단 리츠 산업 자체를 살펴보았을 때, 리츠 산업은 3개월간 조정을 면치 못하고 있습니다. 다만, 산업용 부동산 리츠인 에퀴닉스나, 아메리칸 타워와 같은 주식은 미 대선 이후 일반 기술주 기업들과 같이 꾸준한 상승세를 보여주고 있고요(링크된 포스팅은 미국 산업용 리츠에 관련된 것으로 참고 바랍니다^^) dangit.tistory.com/80

 

 

리얼티 인컴은 3분기 실적발표일인 11월 2일 이후에 계속해서 하락세를 보이고 있습니다. 9월 중순 이후로 계속해서 하락하고 있기에 실적 발표 전에도 조정은 계속되었다고 해석하셔도 무방합니다. 코로나19의 타격이 제일 큰 업종 중에 하나가 리츠이기도 하고, 9월에 코로나 2차 대유행 및 유럽의 락다운이 시작되면서 이러한 주가를 형성한 것이 이유가 될 수 있습니다.

 

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그러나 리얼티인컴은 여타 리츠주에 비하여 영화관이나, 피트니스 시설의 비중이 크지 않기 때문에 임대료 회수율이 코로나 전과 비슷한 편이라고 하는데요. 3분기 실적과 3분기에 내놓은 따끈따끈한 자료를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

임시저장하고 쓰는 와중에 화이자 백신 개발 성공 호재로 인해 급등하였음을 유의해주시기 바랍니다...

 

 

 1. 산업별 포트폴리오

 

 

 

 우선 산업별 포트폴리오부터 살펴보겠습니다. 좌측(Percentage of total contractual rent due by month)은 임대 계약상 내야하는 돈을 기준으로 비중을 계산한 것인데요. 돈이 모든 업체에서 회수했다는 전제 하에 계산한 비중이지요. 반면 우측은(Percentage of. otal contractual rent collected by month) 실제로 회수한 금액을 기준으로 비중을 계산한 것입니다. 코로나 19 발발 이후, 임대료 회수율이 적어졌을테니 어떤 산업이 어려운지 확인할 수 있겠지요~?

 

 

 

 

 1페이지 하단을 보시면 10월 전체의 7%가 Health and fitness 업에서 임대료가 나오는 것을 확인할 수 있는데요. 실제로 회수한 임대료는 5.8%에 불과합니다. 즉 1.2%는 임대료를 연체했다고 보면 되는 것입니다. 1페이지에서는 피트니스업 말고는 딱히 임대료 회수가 안 된 업종을 찾을 수 없네요. 피트니스업종만 하더라도 7,8월에 비해서 회수율이 낮아진 것을 확인하였습니다.

 

 

 

 

 

 2페이지를 보시면 더 상황이 나빠진 업종을 찾으실 수 있습니다. 바로 영화관 임대업인데요. Theaters를 살펴보시면 10월 기준으로 리얼티인컴의 전체 포트의 5.6%를 차지하죠. 회수한 돈을 기준으로 보시면 10월에 0.4% 밖에 회수하지 못했습니다. 간단히 예를 들어보자면 리얼티인컴이 총 100억의 임대료를 받고 있는다고 가정해보겠습니다. 그 중에서 영화관 임대업에서 5.6억을 차지하는데, 실제로 5.6억을 회수해야하지만 0.4억 즉 4,000만원 밖에 회수하지 못한 것이죠. 5억 2,000만원은 받지 못한 상황인 것입니다.

 

 영화관, 피트니스 분야 말고도 캐주얼 다이닝 레스토랑도 회수율이 소폭 하락했습니다. 전체 비중을 살펴보면(이미지의 하단), 10월에는 92.9%의 임대료 회수율을 보여주고 있습니다. 9월에는 94.1%, 8월에는 93.3%, 7월에는 91.8%입니다. 

 

 

2. 3분기 실적 포인트

- 대손충당금 급증

 

 

 3분기 매출은 오히려 전 년도 동분기 대비하여 상승하였는데요. 다른 수치들은 유사하지만, 비용 측면에서 눈 여겨 보야할 부분이 생겼습니다. Provisions for impairment 입니다. 작년에 13,503불에 불과했던 Provisions for impairment가 105,095불로 거의 10배 가량 상승한 것을 확인할 수 있는데요. 비용 부분에서 이렇게나 많은 부분이 늘어난 것은 문제가 있다는 겁니다.

 

 이는 바로 앞서 회수율 하락에 영향을 미쳤던 영화 산업 때문이라고 밝혔습니다. 리얼티인컴은 아래와 같이 밝혔습니다.

 

"2020년 9월 30일 현재 영화 산업은 연간 계약 임대 수익의 5.7%를 차지하고 있다. COVID-19 대유행으로 인한 산업 붕괴가 계속되고 있는 점을 감안하여 2020년 9월 30일 현재 미수금 총액 4,490만 달러를 포함하여 78개 극장용 부동산의 임대료 징수 가능성에 대한 재산 수준 분석을 실시했다. 
이 분석 결과, 78개 극장용 부동산 중 31개 건물에 대해 더 이상 계약상 임대료의 대부분을 회수할 가능성이 없다고 판단했다. 우리는 37개의 극장용 부동산에 대해 미수취채권의 100%를 예약했고, 이러한 리스는 현금회계 기준으로 전진적으로 회계처리할 것이다. 이러한 부동산에 대한 미수취채권과 관련된 총 적립금은 총 1,720만 달러였으며, 이 중 약 160만 달러는 정액임대차채권에 대한 적립금이었다. 극장 포트폴리오에 대한 이러한 적립금 설정 결과 2020년 3/4분기 희석액은 주당 순이익 0.05달러, 재무담당자료는 주당 0.04달러, AFFO는 주당 0.04달러다. 이러한 부동산과 관련된 월 계약상 임대료는 약 280만 달러에 달한다. 또한 3/4분기 동안 극장용 37개 건물 중 12개 건물에 대해 7,950만 달러의 손상에 대한 충당금을 기록했다. 손상 수수료는 Nareit 정의 FFO 또는 AFO의 계산에 포함되지 않는다." 

 

 너무 어려운 파파고 해석입니다ㅋㅋㅋ결과적으로 말하면, 78개 극장용 부동산 중에 몇 개의 건물에 대하여 밀린 돈을 받을 수 없다고 판단하여 미리 '손실'로 잡고 넘어간다는 것입니다. 손실로 잡고 넘어가는 금액은 provisions for impairment, 대손충당금입니다. 영화관 업종에서 미리 돈을 못 받을 것을 예상하고, 미리 회계처리를 한 것을 좋다고 봐야할 지는 두고봐야겠습니다.

 

 

- AFFO, FFO

 리츠주를 살펴볼 때는 AFFO와 FFO를 고려해야 합니다. 왜 그런지에 대한 의문은 다른 분 블로그에서 자세하게 해결해주셔서 참고하였습니다. 아래 첨부한 블로그 링크를 클릭하시면 됩니다.

 blog.naver.com/resumet/221933900829

FFO 와 AFFO 로 알아보는 리츠 REITS 회사의 배당성향 (with EPR)

 간단히 요약하자면,  당기순이익과 그에 따른 배당성향계산은 리츠회사의 건전성과 배당성향을 확인하기 어렵기에 다른 수치를 고려해야한다는 겁니다. 일반적으로 배당 성향을 계산할 때는, 건물에 대한 감가상각비를 당기순이익에서 빼는데요. 부동산에 대한 감가상각이라는 것은 리츠회사에게는 어울리지 않습니다. 부동산 자체가 리츠주에게는 돈을 벌어들이는 주요 가치가 있고 건물에 큰 문제가 없는 한 계속해서 임대료를 벌어오기 때문입니다. 그래서 당기순이익에서 감가상각을 빼는 것이 아닌 더해줘야 한다는 것이 FFO입니다.

 

FFO = 순이익 + 할부상환액 + 부동산 감가상각 - 부동산판매이득

 

 

 

 

 FFO는 리츠주가 진짜 이익을 내고 있는지를 보여주는 지표이므로 이를 판단해봐야하는데요. 리츠계의 당기순이익 개념이기 때문에 높을수록 좋다고 보시면 됩니다. Depreciation and amortization이 부동산 감가상각이라서 169,084불이 추가된 것을 확인할 수 있습니다. 다만, Provisions for impairment가 더해져서 나타나다니 미리 손실로 잡은걸 이익으로 했다는건 애매모호~하네요. 임대료를 받을 수 있다는 의지가 보인 것일까요?ㅎㅎ 결과적으로 FFO는 작년대비 더 좋은 수치를 보이고 있습니다.

 

 

AFFO는 FFO에 순임대료를 더하고, 각종 부대 비용을 빼주면 얻을 수 있습니다. 기업을 효율적으로 운영하는지를 살펴볼 수 있는 지표라고 할 수 있겠습니다. AFFO도 전년대비 양호한 수치를 보이고 있습니다.

 

 

 

 결과적으로, AFFO와 FFO측면에서는 기업이 돈을 벌어들이는 데에 큰 문제가 없다는 점을 확인할 수 있었는데요. Provisions for impairment가 찝찝하긴 합니다만, 화이자 백신 개발로 인해 영화관 리츠주가 급등했다는 점에서 문제될 것은 없다고 볼 수도 있는데요. 곧 영화산업이 재개될 것이고, 영화관이 정상적으로 운영되면서 연체 임대료를 거둬들일 수 있기 때문입니다.

 

 

<결론>

 3분기 실적 리포트를 확인한 결과, 리얼티인컴(O)의 임대료 회수율은 영화관과 피트니스장로 인해 10월에 92%대를 보여오는 회수율이 점점 하락하는 수치를 보였습니다. 다만, AFFO,FFO를 확인하였을 때 전년대비 지나치게 하향된 지표를 보이고 있지 않아 타격이 큰 리츠산업에서 선방하고 있는 리얼티인컴입니다. 배당도 4.5~5%를 유지하고 있고, 코로나19가 발발한 이후 6월에도 배당을 상승한 이력이 있기 때문에 배당주로서도 상당한 매력이 있는 종목이라고 생각합니다.

 

 어제자로(포스팅을 어제부터 쓰고있어서 글이 두서가 없네요...큰 이슈가 있는 바람에) 화이자 백신 개발 성공 가능성으로 인해, 컨택트주가 떡상하는 상황이 나타났는데, 영화관으로 인해 작은 부분 타격을 입은 리얼티인컴 역시 백신 개발이 성공한다면 코로나19 전 주가인 80불을 충분히 탈환하지 않을까 생각합니다. 영화관으로 미리 잡은 손실인 provisions for impairment도 다시 회복될 것이고요. 저는 배당과 시세차익을 동시에 누리기 위해 조금 담아보려고 합니다^^.